阳光总在风雨后，惊喜总在星期五。谁说只有央妈才喜欢在周五放大招？咱们四川昨儿个也丢出个商业去库存的“王炸”——商业转住宅！
四川省政府常务会议审议通过促进经济稳增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施。根据政策内容：
（1）已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，在符合规划和有关规定条件下，可经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款。
（2）已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下，经法定程序批准并向社会公示无异议后，可用于教育培训、幼儿园、文化、旅游等经营性、公益性用途。
（3）营业用房、办公用房等商业用房库存较大的城市，要严格控制新增商业用房土地供应和规划指标。
那么，这一“爆炸性”的政策，对内江楼市究竟有啥影响呢？
比起住宅，内江商业地产的库存量也很大，去库存前景也更为严峻，综合体和专业市场遍地开花的背后，是激烈的竞争、高企的库存和资产的闲置，内江商业地产供应过剩已是不争的事实。大量现存商业生意冷清、去化困难，也为后面待开发的商业用地带来很大的压力。“商转住”若能落地，则能有效缓解内江商业的库存压力。
而相较商业，住宅的去库存手段更多也更容易，且随着城市化进程的加快，购房需求也将逐步增加。据不完全统计，目前主城区的去化周期（含商业）不到1年，随着住宅可售项目的逐渐减少，住宅市场逐渐供不应求。因此，将商业用地改成住宅用地，增加内江住宅土地供应的同时，也为市场提供更多选择空间。
从去年开始，内江住宅用地供应节奏放缓，供应量缩小，如果政策落地，可一定程度上缓解内江土地供应压力，满足部分“土地断粮”房企的用地需求。而严格控制新增商业用房土地供应和规划指标，也能进一步帮助内江楼市去库存。
此外，允许开发商根据实际情况和市场需要，对土地用途进行调整，一定程度上调动了市场的主动性，有利于内江楼市更加健康稳定的发展。
但是，目前来看“商转住”在实施过程中也存在一定问题。例如，商业用地的土地价格与住宅用地存在差异，如果要转变土地用途，如何重新核定出让价款？核定标准是按照起拍价还是参考周围其他地块的成交价？商业用地转成住宅用地后，土地使用年限如何计算？地块使用指标是否也会发生相应改变？后期购房者的产权如何办理？各类公共配套设施是否齐全？“商转住”后，区域内的教育、医疗配套等配建能否满足使用需求？……
若补交土地出让金后，能实现商业与住宅的用地性质转变，将成为解决房企去化压力和市场商业过剩的有力办法。但实施过程中需因各个项目的设计、规划条件而定，且还需与政府的规划方向和发展战略挂钩，权衡好商业用地与现有出让土地及市场在售项目之间的关系。否则，盲目“商转住”可能还会适得其反。
因此，“商转住”不仅考验着内江开发商的智慧，也考量着政府的决策能力。
但不管怎么说，在“去库存”的主旋律下，“商转住”对内江楼市而言无疑是一大利好，对楼市发展的积极作用值得肯定。
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