[摘要] 《不动产进项税分期抵扣暂行办法》明确：纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。
国家税务总局终于在官网正式公布了营改增执行细则，两会以来的种种猜测尘埃落定！针对房地产的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理办法》及配套办法，更是犹如扔下了一枚重磅炸弹！到底有好爆炸？看了就明白了。
鼓励接盘？
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目均适用新政。自行开发是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设，或者以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售。
不管前期是谁的功劳，只要是以自己的名义立项销售，均在范围以内，鼓励企业接手之意浓厚。但对于内江来说，比如松山一号，莱茵国际，和都国际之类的盘谁又有如此雄厚的资金实力来注入呢？
如何征收？
1.预缴税款：采用预收方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率缴增值税；结算时以预缴税款完税凭证作为合法有效凭证抵减应纳税额。
2.新老项目：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前，或者《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目为老项目。
3.征收详情：请看下图
施工许可证不再是单一凭证，"合同一样可以作数"，许可证判断是否进入政策过渡期本来就不能体现税收公平。内江房企可以根据自身项目情况来分析利弊，老办法有利的赶紧签订合同，再来慢慢适应营改增。
而预售以预收款征收3%预缴税款，降低了企业的预缴税款，减轻了企业的现金流压力，也是好消息。
明确土地款抵扣？
办法中明确定义了房地产一般纳税人计算不含税销售额换算公示，销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）。明确了当期允许扣除的土地价款计算公式：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款，同时定义了当期销售房地产项目建筑面积、房地产可供出售面积、支付的土地价款三个概念。
内江土地市场奇冷无比的历史或许会有所缓解，毕竟此次明确了按照财政票据数额，科学的建筑比例法计算扣除土地价款，且要求企业设立台帐，保证了土地虚拟抵扣的科学严谨。税务按照时间周期分摊，减轻企业集中缴纳压力也是利好消息。但拆迁补偿款是否纳入抵扣、建安成本是否也适用按销售面积分摊抵扣却并未做说明，对于以后内江棚户区和征地拆迁积极性应会有所影响。
改变项目性质也有利好？
《不动产进项税分期抵扣暂行办法》明确：纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。
纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
上月四川省出台了"商转住"文件，相信只要是改变性质，都会满足"超过50%"条件，从而享受2年的抵扣政策。而目前广为关注的"精装房"，大可从"装饰"等角度入手，签订新的合同，享受抵扣。精装小户型等楼盘享受到政策利好后，价格是否会有所下降呢？值得关注和期待！
发票如何开具？
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。
小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请开出增值税发票。
小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开出增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。
纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请增值税专用发票。
小规模纳税人所有的担忧都可以丢到脑后了，更不会担心供需双方因为无法开具增值税发票而中断合作。而个人转让不开，堵住了个人不需要票转手卖给企业的漏洞。所以说还得提升自身实力，别想钻空子！
营改增细则落地，建筑业和房地产业适用11%税率，避免了营业税重复征税、不能抵扣、不能退税的弊端，或能一定程度上减轻企业税负。但要想税负真正减轻，还需要在进项抵扣上做足功课。毕竟基本建材沙石之类的提供增值税发票还是稍有难度，要么就根本无法抵扣，要么就会增加成本。所以可抵扣项目偏少或许会是内江房企目前面临大的问题。
但反过来看，这也是促使内江房企提升管理水平的一个契机。加强财务管理、优化材料采购成本、建立现代化企业管理制度、实行科学管理规范经营，享受到此次营改增的利好。
此次细则落地还是会给内江房企带来新的机遇，至少拿地不用再犹豫，楼盘修建也可更多引入精装房，预售阶段税负减轻加速现金流，也一定程度上降低了成本。能够给予购房者的优惠必然会更多。总而言之，利用好营改增新政，房企步子可以迈得更大，购房者得到的实惠更多，双赢值得期待！
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